Comment faire un état des lieux d’entrée clair et complet

Un état des lieux d’entrée doit permettre de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire; il doit être précis, daté et établi lors de la remise des clés, et chaque partie doit conserver un exemplaire signé. Les informations ci-dessous reprennent les règles et bonnes pratiques reprises par Service-public et l’ANIL, consultés le 04/09/2026.

Pourquoi un état des lieux d’entrée clair est essentiel

L’état des lieux a une fonction comparative: il sert à constater l’état du logement au moment de l’entrée pour pouvoir le comparer à l’état au moment de la sortie. Cette comparaison conditionne les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie et facilite la résolution des désaccords entre locataire et bailleur.

La loi a encadré la pratique et impose que l’état des lieux soit précis et daté. Un document lacunaire ou imprécis augmente le risque de contestation. Pour la détermination des obligations et des recours, il faut se référer aux textes officiels et aux guides pratiques cités en fin d’article.

Au plan pratique, un état des lieux signé par les deux parties et daté est la première preuve écrite. Les photos et autres preuves complémentaires renforcent le dossier en cas de contestation, sans pour autant remplacer la signature conjointe exigée pour l’acte lui-même.

Avant l’état des lieux: préparation pour le locataire et le bailleur

Préparer l’état des lieux évite les oublis et accélère la visite. Les documents à avoir sous la main comprennent le bail et les diagnostics habituellement remis par le propriétaire. Les relevés de compteurs peuvent être indiqués si possible.

Partenaire · Retraite Exacte1 pension sur 9 part avec une erreurDe nombreux relevés comportent une erreur de calcul : la vérification est gratuite et ne prend que quelques minutes.Je vérifie mon relevéRemboursé si tout est en ordre

Partenaire · Retraite Exacte1 pension sur 9 part avec une erreurEn moyenne 10 000 € perdus sur la durée. Ça se corrige avant le départ, pas après.Je vérifie mon relevéRemboursé si tout est en ordre

Il est conseillé de prendre des photos datées et d’annoter toute anomalie constatée avant la remise des clés. Ces photos servent de complément probant en cas de litige et sont utiles même si la signature conjointe est le document central. En cas de refus du bailleur d’établir l’état des lieux, le locataire peut recourir à un constat par commissaire de justice; les sources officielles détaillent cette procédure.

La présence conjointe des deux parties lors de la remise des clés est la règle recommandée: l’état des lieux doit être réalisé lors de la remise des clés. Si l’une des parties est absente, il faut le noter dans le document et s’assurer qu’un exemplaire signé est remis à chaque cotitulaire du bail lorsque c’est applicable.

Déroulé concret d’un état des lieux d’entrée

Le protocole pratique recommandé consiste à visiter le logement pièce par pièce. Commencez par l’entrée, puis le salon, les chambres, la cuisine, la salle d’eau, les sanitaires et les éléments annexes (cave, garage) le cas échéant. Pour chaque pièce, notez l’état des murs, des sols, des plafonds, des menuiseries, des fenêtres et portes, des prises et éclairages, ainsi que des robinets et appareils sanitaires.

Il convient d’énumérer les équipements fournis et d’indiquer leur état de fonctionnement apparent. Par exemple, mentionnez le fonctionnement des détecteurs de fumée, le relevé des compteurs ou l’état de la chaudière si présents. Les guides pratiques listés en source donnent des exemples concrets d’éléments à vérifier.

Dans la rédaction des mentions, privilégiez des descriptions factuelles et mesurables plutôt que des termes vagues. Une description précise facilite la comparaison ultérieure: indiquez la localisation et la nature du défaut, et, si possible, joignez une photo datée. La signature de l’état des lieux par les deux parties est nécessaire et un exemplaire doit être remis à chaque cotitulaire du bail quand c’est pertinent.

À lire aussiCe que couvre l’assurance habitation en cas de dégâts des eauxLire l'article ↗

Preuves et supports numériques: organisation et limites

Les photos doivent être horodatées ou organisées de manière chronologique et clairement nommées pour servir de preuves efficaces. Conserver l’exemplaire signé de l’état des lieux et les copies numériques des photos constitue une sécurité documentaire en cas de contestation ultérieure.

Les preuves numériques complètent mais ne remplacent pas l’état des lieux signé. Elles renforcent la compréhension de la situation constatée, notamment lorsque des détails difficiles à décrire sont visibles sur des images. L’option de recourir à un tiers pour établir l’état des lieux existe: en cas de contestation ou de refus par l’une des parties, il est possible de faire constater les faits par un commissaire de justice selon les règles indiquées par les sources officielles.

Il faut veiller à conserver ces éléments pendant toute la durée utile en lien avec la relation locative, et à pouvoir les produire en cas de demande sérieuse de la partie adverse ou d’une autorité compétente.

Cas particuliers et variantes

En colocation, chaque cotitulaire doit disposer d’un exemplaire de l’état des lieux. L’existence d’un exemplaire par personne est rappelée par les sources relatives à la location vide et facilite la gestion des responsabilités entre colocataires.

Pour un logement meublé, l’état des lieux doit inclure l’inventaire du mobilier pièce par pièce. Ce niveau de détail permet de comparer l’état du mobilier fourni à l’entrée et à la sortie et d’identifier les détériorations éventuelles indépendamment de la structure du logement.

En cas de logement en zone dégradée ou de situations où des obligations spécifiques pèsent sur le bailleur, il faut se référer aux règles applicables aux obligations du bailleur telles que rappelées par les sources officielles. Si l’état des lieux d’entrée est absent, les sources précisent les voies possibles pour constater l’état effectif du logement et les risques générés par l’absence d’un écrit descriptif.

Après l’état des lieux: conservation et conséquences à la sortie

Conserver l’exemplaire signé de l’état des lieux et les photos est indispensable. En cas d’état des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans le mois qui suit la remise des clés, selon les règles rappelées par les sources consultées le 04/09/2026.

Si des différences sont constatées à la sortie, le bailleur peut procéder à des retenues sur le dépôt de garantie au regard des détériorations constatées, en tenant compte de la vétusté éventuellement convenue entre les parties. Les parties peuvent convenir d’une grille de vétusté qui s’appliquera lors de l’état des lieux de sortie; cette convention facilite l’application pratique lors du départ du locataire.

La conservation des preuves (exemplaire signé, photos) permet de documenter précisément l’argumentation en cas de contestation, et constitue la base pour engager une discussion amiable ou, si nécessaire, recourir aux voies indiquées par les textes officiels.

Partenaire · Retraite Exacte1 pension sur 9 part avec une erreurDe nombreux relevés comportent une erreur de calcul : la vérification est gratuite et ne prend que quelques minutes.Je vérifie mon relevéRemboursé si tout est en ordre

Partenaire · Retraite Exacte1 pension sur 9 part avec une erreurEn moyenne 10 000 € perdus sur la durée. Ça se corrige avant le départ, pas après.Je vérifie mon relevéRemboursé si tout est en ordre

Que faire en cas de désaccord

Une tentative d’accord amiable reste la première étape. Les échanges écrits (courriels, messages) permettent d’archiver les positions de chaque partie. Si l’accord amiable échoue, les sources indiquent la possibilité de faire constater les faits par un commissaire de justice en cas de refus persistant.

Pour toute procédure ou démarche judiciaire, il est recommandé de se référer aux procédures officielles décrites par les services publics et, si nécessaire, de consulter un professionnel pour un avis personnalisé. L’importance des preuves écrites et photographiques signées par les parties est soulignée pour étayer toute contestation.

Ressources officielles et modèles

Les documents officiels et guides utiles sont disponibles sur Service-public, l’ANIL et d’autres sources institutionnelles. Ces documents fournissent les modèles, les textes législatifs et les précisions sur les obligations du bailleur et les droits du locataire. Cette page n’a pas vocation à remplacer ces documents officiels; elle renvoie aux sources pour les textes et modèles.

• Service-public: état des lieux d’entrée et règles associées.
• ANIL: informations pratiques sur l’état des lieux pour la location vide.
• Guides pratiques listant les éléments à vérifier lors d’une entrée (consultés le 04/09/2026).

Limites de cette page

Cette page n’indique pas de tarif moyen pour les sociétés réalisant un état des lieux: aucune source officielle de montant n’est fournie ici. Les pourcentages, délais autres que ceux explicitement fournis par les sources citées ne sont pas indiqués.

La page n’offre pas de conseil juridique personnalisé ni de modèles contractuels signés. Pour un avis judiciaire ou un montage juridique, il convient de s’adresser à un professionnel compétent. Les mentions légales de l’éditeur ne figurent pas dans le corps de cet article: pour toute information relative à l’éditeur, se reporter à la page dédiée aux mentions légales.

FAQ courte

Qui signe l’état des lieux? L’état des lieux doit être signé par les parties présentes; chaque cotitulaire du bail doit pouvoir disposer d’un exemplaire selon les situations de colocation.

Et si le bail ne prévoit pas d’état des lieux? L’absence d’état des lieux augmente le risque de contestation; en cas de refus du bailleur, le locataire peut faire constater les faits par un commissaire de justice selon les règles rappelées par les sources.

Les photos ont-elles valeur? Les photos datées constituent un complément probant aux écrits et aident à documenter l’état constaté, mais ne remplacent pas la signature des parties sur l’état des lieux.

Qui paie l’état des lieux? Les règles relatives au recours à un tiers et aux frais éventuels sont décrites dans les sources officielles; cette page ne fournit pas de montant moyen ni de tableau tarifaire.

Clara Morel

Rédactrice · culture, actualités, environnement

Clara couvre les sujets liés à la culture et à l'environnement en Franche-Comté. Elle s'assure de la véracité des informations en s'appuyant sur des sources fiables et en croisant les données avant publication.

Voir tous les articles de Clara